Document Acties

Columns

Hoe gemiddeld is Amsterdam

Bij iedereen die verstand heeft van de woningmarkt staan alle neuzen staan dezelfde kant op. De woningmarkt zit op slot en moet worden hervormd. Politici hebben in de aanloop naar de recente verkiezingen van de woningmarkt een nummer gemaakt. Bij de koopsector ging en gaat het om de aftrek van hypotheekrente. In de huursector waren het scheefwonen en de impliciete subsidiëring door corporaties de stenen des aanstoots. De Amsterdamse woningmarkt leek in debatten model te staan voor heel Nederland. Half Nederland betaalt in relatie tot het inkomen te weinig huur en corporaties laten vele miljarden aan huurinkomsten liggen. De werkelijkheid is veel genuanceerder en de regionale verschillen zijn groot. Het gat tussen markthuur en de vraaghuur is veel geringer dan rekenmeesters van achter het bureau becijferen. Het lijkt erop dat de VVD, de PVV en het CDA de komende tijd de lakens gaan uitdelen. Ik heb me natuurlijk onmiddellijk de vraag gesteld: wat betekent dit voor de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt en voor de positie van corporaties? Als ik de verkiezingsprogramma’s van deze partijen op elkaar leg, kan ik daar geen chocola van maken. De VVD wil de huren liberaliseren en corporaties moeten terug in het hok. Van het CDA mogen de huren best wat omhoog en blijven corporaties in positie. De PVV wil een gematigd huurbeleid. Op één onderdeel lijken deze partijen elkaar te hebben gevonden: handen af van de aftrek van hypotheekrente. Hierdoor blijft een integrale hervorming van de woningmarkt achterwege. Het rechtse kabinet is nog niet geformeerd en laten we hopen dat ze het licht nog gaan zien.

door Jim Schuyt
5 augustus 2010

Evenwichtskunst

De woningmarkt vormt een lastig dossier in de kabinetsformatie. Dit is niet verwonderlijk als we de verkiezingsprogramma’s bekijken. De daarin opgenomen oplossingen voor de vastgelopen woningmarkt lopen uiteen van niets doen, alleen de huursector aanpakken of alleen de koopsector aanpakken. Weinig partijen zijn de onderhandelingen begonnen met een evenwichtig pakket aan maatregelen. Een eenzijdige aanpak van de woningmarkt heeft diverse nadelen. Het verleden leert dat de kans dat eenzijdige voorstellen het halen niet erg groot is. De hervormingsvoorstellen voor de huursector van minister Dekker zijn daarvan een goede illustratie. Het politieke en maatschappelijke draagvlak voor eenzijdige maatregelen is nu eenmaal beperkt. Een ander groot nadeel van een beleid dat slechts één van beide sectoren op de schop neemt, is dat de woningmarkt daar niet beter van gaat functioneren. De (impliciete) subsidie alleen in de huursector verminderen, zal de druk op de koopsector verder doen toenemen omdat kopen dan aantrekkelijker wordt dan huren. Omgekeerd zal door een beleid gericht op de koopsector de vraag naar huurwoningen stijgen. De rantsoenering in de huursector zal dan leiden tot langere wachtlijsten.

Als een beter werkende woningmarkt het doel is, dan is alleen ideologie geen goed kompas. Het kompas dient mede gevonden te worden in een analyse van de werking van de woningmarkt. Er zijn de afgelopen jaren zeer veel onderzoeken uitgevoerd die daarvoor de basis kunnen dienen. Het zou winst zijn voor de woningmarkt als partijen hun politieke stokpaardjes weten te overstijgen. De Nederlandse woningmarkt is te belangrijk om alleen aan politici over te laten.

door Johan Conijn
28 juli 2010

Woningcorporaties: afschaffen of uitmelken?

Als ik dit schrijf, is de (in)formatie, leidend naar een nieuw Kabinet, in volle gang. De buitenwereld wordt nauwelijks geïnformeerd. Als grootste partij na de jongste Tweede Kamerverkiezingen heeft de VVD het voortouw. Wat heeft het VVD-verkiezingsprogramma te melden over woningcorporaties? Wij lezen dat de huren moeten worden geliberaliseerd, zodanig dat er op termijn geen sprake meer is van sociale-huurwoningen. Door inkomensgebonden huurtoeslagen moet de betaalbaarheid van het wonen worden gegarandeerd. Woningcorporaties verliezen hun status als toegelaten instelling en gaan door het leven als duidelijke commerciële marktpartijen.

Als de VVD haar zin krijgt, zou het Tiende Nationaal Symposium Woningcorporaties wel eens het laatste symposium over woningcorporaties kunnen worden. Het volgende symposium zou dan kunnen gaan over commerciële Woning voorzieningen. Dit lijkt me een extra reden om er op 13 oktober 2010 in Rotterdam bij te zijn.

Want het gaat ergens over. Wat is de toegevoegde waarde van woningcorporaties met de status van toegelaten instelling als er een meer marktgeoriënteerd huurbeleid zou worden doorgevoerd? Hoe ziet het spanningsveld er uit tussen een vrijer huurbeleid en een grotere beleidsruimte voor woningcorporaties enerzijds en anderzijds de noodzaak voor het Rijk om drastisch te bezuinigen? Hoe wordt vermeden dat de woningcorporaties zodanig worden uitgemolken dat de zelfstandigheid en het investerend vermogen van woningcorporaties het loodje leggen?

Welke vrijheid hebben gemeenten om in hun Woonvisie specifieke eisen aan woningcorporaties te stellen en specifieke prestatie-afspraken te maken met woningcorporaties? Welke prestaties moeten de gemeenten zelf eigenlijk leveren?
We mogen toch aannemen dat er vóór 13 oktober 2010 een nieuw Kabinet is met een nieuw coalitieakkoord. Wat is daarin vastgelegd en wat is er nog open? Vele vragen. Antwoorden komen op 13 oktober a.s.

door Hugo Priemus
21 juli 2010

Wat doen corporaties in tijden van crisis?

Wat te denken van onderstaand lijstje van een willekeurige corporatiedirecteur:
Terwijl Brusselse regels mijn staatsteuntje in de rug beperken, mijn markt kraakt en piept, mijn bank de kredietvoorwaarden verscherpt en het WSW scherp mijn kasstromen en financierbaarheid bewaakt, dreigt er een forse overheidsgreep in mijn kas.
Zijn corporaties daarmee zielig en gaat een complete sector eraan onderdoor? Of is er genoeg veerkracht? Kan de tering naar de nering gezet worden?
Ik vind het opvallend dat bedrijven getuige hun recente kwartaalberichten in staat blijken om omzetdalingen te combineren met kostenreducties en zo hun rendement toch redelijk op peil kunnen houden. Als de consument nu gaat besteden, is de kans op de spreekwoordelijke “dubble dip” klein.

Wat doen corporaties in deze tijden van crisis?
Een corporatie draait economisch iets anders dan een bedrijf: ‘zo min mogelijk (huur-)inkomsten en zo veel mogelijk (maatschappelijk) uitgeven’ tegen ‘zo veel mogelijk verdienen en zo weinig mogelijk uitgeven’ van een bedrijf. Dat betekent dat het bedrijfsmodel van een corporatie juist in deze economisch tijden zwaar onder vuur kan komen te liggen. Immers, de vraag naar die sociale activiteiten van corporaties is oneindig, maar de beschikbaarheid van (financiële) middelen niet. Het wordt dus kiezen: waar geef ik mijn geld aan uit? Kritisch kijken naar de kosten van bedrijfsvoering is iets wat corporaties van bedrijven kunnen leren. Een aanzienlijke besparing op bedrijfslasten is vereist. Maar dan nog zal dit niet genoeg zijn. Vertraging zelfs uitstel van investeringen is niet uitgesloten. Met als gevolg dat corporaties hun stakeholders soms moeten teleurstellen.

Helaas, de suikeroom heeft last van suikerziekte.

Roland van der Post
5 augustus 2010


Inhoud Programma Sprekers / Leden Golden Circle Portiek Cafe Voor wie? Reasult MVO Award Sponsoring Mediapartners Algemene informatie Brochure aanvragen Brochure downloaden Inschrijven	Document Acties Columns Hoe gemiddeld is Amsterdam Bij iedereen die verstand heeft van de woningmarkt staan alle neuzen staan dezelfde kant op. De woningmarkt zit op slot en moet worden hervormd. Politici hebben in de aanloop naar de recente verkiezingen van de woningmarkt een nummer gemaakt. Bij de koopsector ging en gaat het om de aftrek van hypotheekrente. In de huursector waren het scheefwonen en de impliciete subsidiëring door corporaties de stenen des aanstoots. De Amsterdamse woningmarkt leek in debatten model te staan voor heel Nederland. Half Nederland betaalt in relatie tot het inkomen te weinig huur en corporaties laten vele miljarden aan huurinkomsten liggen. De werkelijkheid is veel genuanceerder en de regionale verschillen zijn groot. Het gat tussen markthuur en de vraaghuur is veel geringer dan rekenmeesters van achter het bureau becijferen. Het lijkt erop dat de VVD, de PVV en het CDA de komende tijd de lakens gaan uitdelen. Ik heb me natuurlijk onmiddellijk de vraag gesteld: wat betekent dit voor de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt en voor de positie van corporaties? Als ik de verkiezingsprogramma’s van deze partijen op elkaar leg, kan ik daar geen chocola van maken. De VVD wil de huren liberaliseren en corporaties moeten terug in het hok. Van het CDA mogen de huren best wat omhoog en blijven corporaties in positie. De PVV wil een gematigd huurbeleid. Op één onderdeel lijken deze partijen elkaar te hebben gevonden: handen af van de aftrek van hypotheekrente. Hierdoor blijft een integrale hervorming van de woningmarkt achterwege. Het rechtse kabinet is nog niet geformeerd en laten we hopen dat ze het licht nog gaan zien. door Jim Schuyt 5 augustus 2010 Evenwichtskunst De woningmarkt vormt een lastig dossier in de kabinetsformatie. Dit is niet verwonderlijk als we de verkiezingsprogramma’s bekijken. De daarin opgenomen oplossingen voor de vastgelopen woningmarkt lopen uiteen van niets doen, alleen de huursector aanpakken of alleen de koopsector aanpakken. Weinig partijen zijn de onderhandelingen begonnen met een evenwichtig pakket aan maatregelen. Een eenzijdige aanpak van de woningmarkt heeft diverse nadelen. Het verleden leert dat de kans dat eenzijdige voorstellen het halen niet erg groot is. De hervormingsvoorstellen voor de huursector van minister Dekker zijn daarvan een goede illustratie. Het politieke en maatschappelijke draagvlak voor eenzijdige maatregelen is nu eenmaal beperkt. Een ander groot nadeel van een beleid dat slechts één van beide sectoren op de schop neemt, is dat de woningmarkt daar niet beter van gaat functioneren. De (impliciete) subsidie alleen in de huursector verminderen, zal de druk op de koopsector verder doen toenemen omdat kopen dan aantrekkelijker wordt dan huren. Omgekeerd zal door een beleid gericht op de koopsector de vraag naar huurwoningen stijgen. De rantsoenering in de huursector zal dan leiden tot langere wachtlijsten. Als een beter werkende woningmarkt het doel is, dan is alleen ideologie geen goed kompas. Het kompas dient mede gevonden te worden in een analyse van de werking van de woningmarkt. Er zijn de afgelopen jaren zeer veel onderzoeken uitgevoerd die daarvoor de basis kunnen dienen. Het zou winst zijn voor de woningmarkt als partijen hun politieke stokpaardjes weten te overstijgen. De Nederlandse woningmarkt is te belangrijk om alleen aan politici over te laten. door Johan Conijn 28 juli 2010 Woningcorporaties: afschaffen of uitmelken? Als ik dit schrijf, is de (in)formatie, leidend naar een nieuw Kabinet, in volle gang. De buitenwereld wordt nauwelijks geïnformeerd. Als grootste partij na de jongste Tweede Kamerverkiezingen heeft de VVD het voortouw. Wat heeft het VVD-verkiezingsprogramma te melden over woningcorporaties? Wij lezen dat de huren moeten worden geliberaliseerd, zodanig dat er op termijn geen sprake meer is van sociale-huurwoningen. Door inkomensgebonden huurtoeslagen moet de betaalbaarheid van het wonen worden gegarandeerd. Woningcorporaties verliezen hun status als toegelaten instelling en gaan door het leven als duidelijke commerciële marktpartijen. Als de VVD haar zin krijgt, zou het Tiende Nationaal Symposium Woningcorporaties wel eens het laatste symposium over woningcorporaties kunnen worden. Het volgende symposium zou dan kunnen gaan over commerciële Woning voorzieningen. Dit lijkt me een extra reden om er op 13 oktober 2010 in Rotterdam bij te zijn. Want het gaat ergens over. Wat is de toegevoegde waarde van woningcorporaties met de status van toegelaten instelling als er een meer marktgeoriënteerd huurbeleid zou worden doorgevoerd? Hoe ziet het spanningsveld er uit tussen een vrijer huurbeleid en een grotere beleidsruimte voor woningcorporaties enerzijds en anderzijds de noodzaak voor het Rijk om drastisch te bezuinigen? Hoe wordt vermeden dat de woningcorporaties zodanig worden uitgemolken dat de zelfstandigheid en het investerend vermogen van woningcorporaties het loodje leggen? Welke vrijheid hebben gemeenten om in hun Woonvisie specifieke eisen aan woningcorporaties te stellen en specifieke prestatie-afspraken te maken met woningcorporaties? Welke prestaties moeten de gemeenten zelf eigenlijk leveren? We mogen toch aannemen dat er vóór 13 oktober 2010 een nieuw Kabinet is met een nieuw coalitieakkoord. Wat is daarin vastgelegd en wat is er nog open? Vele vragen. Antwoorden komen op 13 oktober a.s. door Hugo Priemus 21 juli 2010 Wat doen corporaties in tijden van crisis? Wat te denken van onderstaand lijstje van een willekeurige corporatiedirecteur: Terwijl Brusselse regels mijn staatsteuntje in de rug beperken, mijn markt kraakt en piept, mijn bank de kredietvoorwaarden verscherpt en het WSW scherp mijn kasstromen en financierbaarheid bewaakt, dreigt er een forse overheidsgreep in mijn kas. Zijn corporaties daarmee zielig en gaat een complete sector eraan onderdoor? Of is er genoeg veerkracht? Kan de tering naar de nering gezet worden? Ik vind het opvallend dat bedrijven getuige hun recente kwartaalberichten in staat blijken om omzetdalingen te combineren met kostenreducties en zo hun rendement toch redelijk op peil kunnen houden. Als de consument nu gaat besteden, is de kans op de spreekwoordelijke “dubble dip” klein. Wat doen corporaties in deze tijden van crisis? Een corporatie draait economisch iets anders dan een bedrijf: ‘zo min mogelijk (huur-)inkomsten en zo veel mogelijk (maatschappelijk) uitgeven’ tegen ‘zo veel mogelijk verdienen en zo weinig mogelijk uitgeven’ van een bedrijf. Dat betekent dat het bedrijfsmodel van een corporatie juist in deze economisch tijden zwaar onder vuur kan komen te liggen. Immers, de vraag naar die sociale activiteiten van corporaties is oneindig, maar de beschikbaarheid van (financiële) middelen niet. Het wordt dus kiezen: waar geef ik mijn geld aan uit? Kritisch kijken naar de kosten van bedrijfsvoering is iets wat corporaties van bedrijven kunnen leren. Een aanzienlijke besparing op bedrijfslasten is vereist. Maar dan nog zal dit niet genoeg zijn. Vertraging zelfs uitstel van investeringen is niet uitgesloten. Met als gevolg dat corporaties hun stakeholders soms moeten teleurstellen. Helaas, de suikeroom heeft last van suikerziekte. Roland van der Post 5 augustus 2010	63844 Brochure downloaden Kennispartners: Sponsoren: Sponsormogelijkheden aanvragen Mediapartners: